월세 받는 기분으로 산 리츠, 금리 인상기에 배당컷 맞고 배운 것들

 

몇 년 전부터 월세 받는 기분을 느끼고 싶어서 리츠(REITs)를 조금씩 사 모았다. 처음 산 건 미국 리테일 리츠 한 종목이었는데, 배당수익률이 6%대라는 숫자만 보고 별다른 고민 없이 결정했다. 매달 들어오는 배당금을 확인하는 재미가 쏠쏠했고, 실제로 부동산을

소유한 것 같은 기분도 들었다. 문제는 그 다음이었다.

 

금리가 본격적으로 오르기 시작하면서 상황이 달라졌다. 리츠는 대출을 끼고 부동산을 사들이는 구조라 금리에 유난히 민감하다는 걸 그때는 몰랐다. 조달 비용이 늘어나니 순이익이 줄고, 배당도 줄어드는 흐름이 이어졌다. 실제로 보유하던 종목 하나가 분기 배당을 10% 넘게 삭감했다는 공시를 봤을 때는 꽤 당황스러웠다. 월세처럼 꾸준히 들어올 줄 알았는데라는 생각이 순진했다는 걸 그제야 깨달았다.

 

 

돌이켜보면 배당수익률 하나만 보고 들어간 게 가장 큰 실수였다. 그 리츠가 어떤 부동산을 얼마나 들고 있는지, 부채비율은 어느 정도인지, 임차인 구성이 특정 업종에 몰려 있지는 않은지는 제대로 들여다보지 않았다. 고배당이라는 숫자 뒤에 레버리지 구조가 숨어있다는 걸 뒤늦게 공부하면서 알게 됐다.

 

 

지금은 리츠를 아예 안 사는 건 아니지만, 접근 방식이 많이 달라졌다. 개별 종목 하나에 몰아넣기보다는 여러 리츠에 분산된 ETF 비중을 조금 늘렸고, 금리 사이클을 어느 정도 의식하면서 비중을 조절하려고 한다. 배당컷을 한 번 겪어보니 고배당이 곧 안전한 현금흐름이라는 공식이 항상 성립하는 건 아니라는 걸 몸으로 배운 셈이다.

 

 

이 글은 개인적인 투자 경험을 기록한 것으로, 특정 종목이나 상품에 대한 투자 권유가 아닙니다. 리츠나 배당 관련 상품에 투자하실 때는 부채비율, 임차인 구성, 금리 민감도 등을 스스로 충분히 확인하시고, 필요하다면 전문가와 상담하시길 권해드립니다.